Производство стройматериалов падает, рынок недвижимости прогнозирует уменьшение объема продаж до 30 %, цены на стройматериалы растут. Какие возможности дает строительный рынок участникам? Попробуем найти ответы вместе. Цель нашей статьи — обозначить тенденции строительного рынка и рынка стройматериалов, подвести итоги 2015 г. и попытаться определить как возможные точки роста, так и новые возможности развития. Ведь кризис — это повод заработать тогда, когда у всех опускаются руки. Начнем с аксиомы: рынок стройматериалов напрямую зависит от количества проданных и отремонтированных квадратных метров. Поэтому без анализа рынка жилой недвижимости не обойтись.
В целом 2015 г. по объему сданного жилья показал падение всего на 0,5 % (рис. 1).
Столь незначительное изменение специалисты связывают с тем, что сработал эффект отложенного спроса: дома, которые начали строить 2 года назад, ввели в эксплуатацию. Институт развития строительной отрасли делал прогноз, что объем ввода жилья в 2015 г. может составить 88 млн м2. Однако остановка строительства 1,5 млн м2, перенос сдачи в эксплуатацию в 2016 г. не менее 3 млн м2 не позволили достичь прогнозируемых показателей. Помимо этих факторов на рынок недвижимости, безусловно, повлияло резкое падение спроса на жилье, остановка в начале года рынка ипотечного кредитования (из-за повышения ключевой ставки), существенное снижение ввода индивидуального жилья и — как следствие вышеперечисленных причин — падение платежеспособности населения.
Если говорить только о Москве, то она побила свое- образный рекорд: в 2015 г. в столице ввели в эксплуатацию 3,8 млн м2, в основном прирост был за счет строительства в Новой Москве.
Столица в последние годы стабильно входит в топ-3 регионов России по объему возводимого жилья. Краснодарский край также вошел в тройку лидеров: в 2015 г. на Кубани построили 4,62 млн м2 жилья.
Но эти цифры говорят о введенном (то есть сданном в эксплуатацию) жилье, а сколько же было фактически куплено? Ведь именно в этих цифрах отражаются реальные данные, связанные с объемом отремонтированных квадратных метров и купленных строительно-отделочных материалов.
РБК ссылается на открытые данные двух наиболее крупных девелоперов. На графике можно видеть, на сколько возросла разница между объемом построенного и проданного жилья. У ЛСР — при снижении объемов строительства всего на 5 % — продажи упали на 39 %. У «Эталона» разрыв ниже — 13 % и 16 % соответственно (рис. 2).
По оценкам экспертов, в 2015 г. рынок продаж жилой недвижимости упал — от 15 до 30 %.
В целом в 2015 г. рынок жилой недвижимости вел себя крайне нестабильно. Период январь–февраль 2015 г. оказался очень успешным, скачок покупательской активности эксперты связывают с резким изменением курса валют. Но за последние 1,5 года это была уже третья волна валютного шторма, который почти смыл основную долю потенциальных покупателей. Поэтому никакого ажиотажного спроса, по оценкам экспертов, дальнейший рост доллара не спровоцирует.
Прогноз на 2016 г. В 2016 г. застройщики планируют объем ввода жилья на уровне 2014 и 2015 гг., однако по объемам продаж прогноз пессимистический. В первую очередь он связан с падением доходов населения, снижением покупательской способности и ростом себестоимости квадратного метра. При строительстве жилья эконом-класса доля импортных материалов составляет меньше 10 %, в бизнес- и премиум-сегментах может достигать 30 %, а при отделочных работах иногда доходит до 90 %.
КЛЮЧЕВЫЕ ТЕНДЕНЦИИ ПАДЕНИЯ СПРОСА НА СТРОИТЕЛЬНЫЕ И ОТДЕЛОЧНЫЕ МАТЕРИАЛЫ
Строительные материалы: цемент, кирпич, тепло- изоляционные материалы.
Первый фактор — снижение объемов строительно-монтажных работ. Падение спроса на стройматериалы напрямую связано со снижением объема строительно-монтажных работ. Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», по итогам 2015 г. составил 5,946 трлн руб. и снизился в сравнении с 2014 г. на 7 % (рис. 3). При этом, по данным Росстата, в декабре темпы снижения объема работ замедлились до 1,5 %.
Второй фактор — сокращение кредитования. По оценке главы Минстроя М. Меня, в 2015 г. кредитование строительной отрасли уменьшилось на 40 %.
Третий фактор — рост цен. По данным Росстата, с января по декабрь 2015 г. по сравнению с аналогичным периодом позапрошлого года цены на стройматериалы выросли на 10,4 %.
В 2015 г. доля импорта основных строительных материалов, таких как кирпич и цемент, сократилась примерно в 5 раз на фоне взаимных санкций и установки на дальнейшее сокращение ввоза. В России достаточная сырьевая база, чтобы производить любые виды строительных материалов — цемент, кирпич, бетонные панели. Удешевление рубля повысило привлекательность российских строительных материалов и увеличило спрос со стороны строительных компаний на продукцию отечественного производства. Парадокс: на столь оптимистичном фоне для импортозамещения производить стали меньше! Аналитики Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) и Росстата приводят следующие цифры:
• выпуск кирпича за год снизился на 8 %, в декабре — на 16,6 % по сравнению с декабрем 2014 г.;
• производство цемента, в том числе портландцемента, упало 9,9 % за весь год и на 18,1 % в декабре;
• стеновых блоков из бетона произведено на 39,2 %
• меньше за декабрь и на 2,3 % за весь 2015 г.;
• производство керамических блоков упало на 7,7 % в декабре и на 9 % за год;
• выпуск гипса в декабре 2015 г. в годовом исчислении снизился на 5,6 %, за весь год — на 5,5 %.
Прогноз на 2016 г. Предполагается продолжение снижения доли импорта основных видов стройматериалов. Специалисты прогнозируют, что импорт кирпича и цемента может приблизиться к нулю.
А вот производить российские заводы больше вряд ли будут.
В ситуации с дешевым рублем экспорт может стать значительным стимулом роста объемов продаж российских производителей. В итоге переориентация каналов сбыта приведет к дальнейшему росту цен на отечественные стройматериалы до 25 %.
Отделочные строительные материалы: штукатурные смеси, напольные покрытия, разные виды плиток, лакокрасочные материалы.
За последние годы полностью изменился канал сбыта строительных материалов. До 2008 г. основная масса отделочных материалов продавалась на открытых строительных рынках, сегодня 75 % объемов продаж принадлежат сетям DIY.
Согласно данным INFOLine, в 2015 г. объем DIY- розницы составил 1,46 трлн руб. (рис. 5). Это почти на 5 % меньше, чем было в 2014 г., в котором продажи товаров для дома и ремонта достигали 1,54 трлн руб. (рис. 5). Всего на рынке работает более 600 универсальных и специализированных сетей DIY, а на топ-10 крупнейших ритейлеров DIY приходится более 30 % рынка.
Прогноз на 2016 г. Рынок отделочных материалов можно считать одним из наиболее стабильных сегментов строительной отрасли. Объясняется это просто: люди стали меньше покупать новое жилье, зато активнее вкладываются в ремонт. Конечно, сектор переживает не лучшие времена, но в качестве положительного фактора можно отметить переориентацию спроса и предложения на продукцию отечественного производителя.
ТОЧКИ РОСТА
Группа ХОМА — российский производитель полимерных дисперсий и клеевых материалов, в том числе и для строительной отрасли. Стоит отметить, что на нас, как и на большинство игроков рынка, влияют и непрогнозируемое изменение курса валют, и снижение доходов покупателей, и падение рынка недвижимости. Но, несмотря на негативные внешние факторы, мы именно та компания, которая решительно идет вперед, используя все возможности развития в кризис.
В заключение предлагаю вниманию читателей наше видение перспектив роста в 2016 г.
Несмотря на общее падение спроса на жилую недвижимость, спрос на жилье классов «эконом» и «эконом-комфорт», а также на малогабаритные квартиры с отделкой растет. Стоимость таких квартир на 15 % выше квартир без отделки. В сегменте «эконом» стоимость 1 м2 ремонта под ключ от застройщика в среднем составляет 15 тыс. руб. за 1 м2.
Выгода в цене: покупка стройматериалов и ремонт и своими силами обойдется в 2–3 раза дороже аналогичного ремонта, проведенного застройщиком. Средняя стоимость работ и материалов под чистовую отделку в Москве — 9500 руб. за 1 м2 + стоимость финишной отделки.
Выгода в цене: покупка стройматериалов и ремонт и своими силами обойдется в 2–3 раза дороже аналогичного ремонта, проведенного застройщиком. Средняя стоимость работ и материалов под чистовую отделку в Москве — 9500 руб. за 1 м2 + стоимость финишной отделки.
Возможность первая. Застройщики готовы напрямую работать с местными производителями отделочных материалов для снижения себестоимости 1 м2 готового жилья.
Возможность не последняя — переориентация потребителей на продукцию отечественного производства. За последние пару лет в сегментах b2b и b2c кардинально изменилось отношение потребителей к продукции, произведенной в России. Наконец-то признан факт, что в России могут и умеют производить качественный товар, а сложившиеся макроэкономические показатели могут способствовать развитию российской промышленности, несмотря на кризис.
